ビル,マンション,アパート,コーポの家賃下落防止&値上げ方法

ビルやマンション、アパート、コーポのオーナーである大家さん、不動産投資家は賃貸物件の家賃の「下落」と「値上げ」に大きな関心があって当然です。

賃貸物件の需給バランスにより、刻一刻と賃料相場が変動する中で、不動産投資家は可能な限り投資物件の家賃下落を防ぎ、できれば、少しでも家賃を値上げしたいもの。

そこで、賃貸物件に新たな付加価値を加えて、家賃下落や他の物件との差別化を図る方法として、物件の「窓」に焦点を当ててみます。

賃借人の悩み、不満

賃貸マンション、アパート、コーポなどの居住用賃貸物件、そして、貸店舗や事務所などの事業用賃貸物件に必ず設置されている「窓」。

賃借人が賃貸物件で生活し、あるいは仕事をする中で、「窓」が関係する悩みや不満が少なくありません。

オーナーが所有する投資物件の立地条件や設計、間取りなどにより条件は千差万別ながら、賃借人は次のような悩みや不満を抱えています。

夏、日射熱で室内が暑い

エアコン冷房がフル稼働し、電気代が跳ね上がる。

1年を通して、西日が眩しい

夏の西日は暑さが加わり、体力を消耗する。

冬、窓際が寒い

エアコン暖房がフル稼働し、電気代が跳ね上がる。

外から室内に入り込む紫外線が気になる

・ほとんどの女性は紫外線による肌の日焼けに敏感であり、紫外線は中長期的にシミやシワ、たるみの原因に。

・路面店に陳列する各種商品は窓から入り込む紫外線により、日焼けや色褪せ、劣化の影響を受けてしまう。

オフィスの部屋によってはプライバシーを確保したい

・通行人や車両からの視線をカットしたい。

・会議やミーティングの重要資料が外から見えないようにしたい。

外から室内が丸見え

・カーテンやブラインドでは、眺望の悪化による部屋の閉塞感、暗くなる問題がある。

・プライバシーを保護したい。

暑さ、寒さ、プライバシー保護対策

人は室内空間の中で、特に温熱環境の要素である「暑さ」「寒さ」、そして、「プライバシー」に敏感に反応します。

人にとって、居住用賃貸物件と事業用賃貸物件に境界線は無く、人は暑さを感じると衣類を脱ぎ、寒さを感じると衣類を着込みます。

そして、衣類による体温調整の限界点を迎えると、エアコンにより室内を空調します。

次に、賃借人にとって、居住用賃貸物件はプライバシー空間であり、人はオフィスとは異なる生活環境を求めます。

人は居住空間の中で様々な願望を持っています。それらの中で、多くの人が外せないのはプライバシー保護。特に、女性はプライバシーの保護に注意を払います。

以上のように、賃借人は室内空間の中で、様々な悩みや不満を多かれ少なかれ抱いています。

そこで、賃借人の悩みや不満をガラスフィルムで解決し、家賃の値上げにより賃貸物件オーナーにとってメリット＆収益の上がる方法をご紹介します。

賃貸物件の窓に付加価値を加える

このような「窓」に関係する諸問題を解決する方法として、窓ガラスに建築用ガラスフィルムの施工が最もコスパが高いと考えられています。

賃貸物件の室内の諸問題は各種ガラスフィルムで大幅に改善され、安心、安全で快適な室内空間を整えることができます。

・夏、日射熱で室内が暑い。

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・1年を通して、西日が眩しい。

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・冬、窓際が寒い。

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・外から室内に入り込む紫外線が気になる。

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・オフィスの部屋によってはプライバシーを確保したい。

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・外からリビングが丸見え。

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ガラスフィルムで家賃下落の防止と家賃値上げ対策

賃貸物件の窓ガラスにガラスフィルムを施工する際の「施工費用」、そして、今の家賃を値上げして「+2,000円」、「+3,000円」とした場合、月々の収支と10年間の通算利益、純利益をシミュレーションしてみます。

賃貸物件によくあるリビングの掃き出し窓（幅：170cm、高さ：200cm）に遮熱ガラスフィルムを施工する場合、窓ガラスフィルムの機能性と施工価格は次のとおりです。

遮熱フィルムとは?

フィルムメーカーGLAFILの日射熱を54％カットできる遮熱フィルムは、夏季の室内の暑さと西日の眩しさを大幅に軽減できる窓ガラスフィルムです。

フィルムに若干の色味が付いているため、プライバシー保護効果も兼ね備えています。

遮熱フィルムの機能性

・日射熱を54％カット

・99％以上、紫外線カット

→フローリングなどの床材の色あせと劣化を抑制できます。

・ガラス飛散防止

→大型台風が上陸して飛来物が窓ガラスを直撃した際、ガラスが割れてもフィルムがしっかりと保持します。室内の安全性が大幅に高まります。

・プライバシー保護効果

遮熱フィルムの費用対効果

ガラスフィルム施工価格

12,000円/m²（材工共）×1.7m×2.0m+10,000円（工事費）×1.1（消費税率）=55,880円（税込）

ガラスフィルム施工価格：55,880円（税込）

1ヶ月あたりのフィルムコスト

ガラスフィルムの耐久性は約10年のため、1ヶ月あたりのフィルムコストは次のようになります。

55,880円×1/12ヶ月×10年≒466円/月

1ヶ月あたりのフィルムコスト：466円（税込）

不動産オーナーと賃借人のメリット

「窓ガラス+ガラスフィルム」により、賃貸物件に付加価値を与えることができます。

オーナーのメリット

・賃貸物件の窓に「フィルム」という付加価値を加えることで、快適性と安全性の高さ、同時にプライバシー保護対策をPRできます。

・家賃設定をアップできます。

賃借人のメリット

・フィルムの遮熱効果により、夏はより涼しく快適になり、エアコン効率がアップして節電効果も得られる。

・フィルムにプライバシー保護効果がある。

・フィルムの紫外線カット効果により、特に女性に対する訴求力と商品性が向上。

・フィルムの紫外線カット効果により、店舗の陳列商品の日焼けや色褪せ、劣化を抑制できる。

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Win-Winの関係

家賃の値上げ額

月額家賃の値上げ額は不動産オーナーである大家さんの裁量次第ながら、仮に家賃を2,000円、3,000円値上げした場合のシミュレーションはこちら。

+2,000円の場合

現在の月額家賃に2,000円をプラスすると、2,000円-466円（1ヶ月あたりのフィルムコスト）=1,534円（月々の利益）

55,880円（フィルム施工価格）×1/1,534円≒36ヶ月

約3年でガラスフィルム施工費の投資額を回収。

10年-3年=7年

1,534円×7年(84ヶ月)=128,856円

10年間の通算利益

「ガラスフィルムの施工+家賃2,000円アップ」で、10年間で「128,856円」の純利益が上がります。

純利回り

（2,000円(家賃値上げ額)-466円(1ヶ月あたりのフィルムコスト)）×12ヶ月×1/55,880円（フィルム施工価格）=0.3294

純利回りは、「32.94％」

+3,000円の場合

現在の月額家賃に3,000円をプラスすると、3,000円-466円（1ヶ月あたりのフィルムコスト）=2,534円

55,880円（フィルム施工価格）×1/2,534円≒22ヶ月

1年10ヶ月でガラスフィルム施工費の投資額を回収。

10年-1年10ヶ月=8年2ヶ月

2,534円×8年2ヶ月(98ヶ月)=248,332円

10年間の通算利益

「ガラスフィルムの施工+家賃3,000円アップ」で、10年間で「248,332円」の純利益が上がります。

純利回り

（3,000円(家賃値上げ額)-466円(1ヶ月あたりのフィルムコスト)）×12ヶ月×1/55,880円（フィルム施工価格）=0.5441

純利回りは、「54.41％」

※上記は入居率100％の計算です。

高い投資効率

仮に、オーナーの投資物件の入居率が90％であっても、オーナーは「ガラスフィルム施工+家賃を2,000円、または、3,000円値上げ」で利益が上がります。

その他、上記写真のようなガラス製パーテーションにデザインフィルムを施工することで、外からの視線をカットし、ミーティングルームのプライバシーと機密情報を守ることができます。

ガラスフィルム5つの特徴

【1】スピード施工

→ガラスフィルムの施工面積が10m²前後であれば、施工時間は1日以内です。

【2】クリーン施工

→ガラスフィルムの施工時、電動工具や接着剤は未使用です。工事音や振動、粉塵、接着剤の臭いは発生しません。

【3】安心施工

→ガラスフィルムの施工時、窓やサッシにキズや汚れが付くことは一切ありません。

【4】原状回復が容易

→施工済みのガラスフィルムはご用命いただければ、いつでも剥がすことができます。ガラスにフィルムの粘着剤は残りません。（フィルム剥がし作業の費用と工期は別途、ご相談ください。）

【5】耐久性

→プロ用ガラスフィルムの耐久性は10年前後。賃借人のニーズや不動産オーナーの意向で最新のフィルムに貼り替えできます。

不動産物件に付加価値を加える

大家さん、不動産投資家オーナー様へ

賃貸物件の窓に「ガラスフィルム」という付加価値を加えて月額家賃の下落を防ぎ、家賃の値上げを視野に入れることで、賃貸物件の利回りを上げることが可能です。

不動産会社様へ

賃貸物件の仲介、不動産売買、分譲、中古住宅と建売住宅の販売を手掛ける不動産会社様にとって、窓に「ガラスフィルム」という付加価値が加えられた物件は商品力が高まります。

よって、お客様へのプレゼン時、各種物件の特徴をPRしやすくなります。