静岡県浜松市の新築分譲マンション,中古マンション購入の注意点

新築分譲マンション、中古マンションを問わず、概ね、マンションの一戸建て住宅に対する優位性はロケーション。

そして、セキュリティの高さ。管理会社が共用部を管理、メンテナンスしてくれるのも便利です。

マンションの購入を検討する場合、新築マンションなのか、中古マンションなのか大きく2つの選択肢があります。では、それぞれの特徴を挙げていきます。

更に、マンション特有のデメリットを解決する方法もご紹介します。

新築分譲マンションのメリット、デメリット

静岡県浜松市の新築分譲マンションの価格は大雑把に70m²の3LDKで3,000万円前後。

新築分譲マンションのメリットと無視できないデメリットもあります。

メリット

・管理会社が共用部を管理してくれる。

・セキュリティ面で安全性が高い。

・外出時の施錠は窓と玄関ドアのみ。

・高層階は眺望がいい。

・中間階の中住戸は冬、暖かい。

・気密性が高い。

・室内に階段が無い。

・足腰が弱い高齢者でも暮らしやすい。

・プライバシーを確保しやすい。

・賃貸物件として貸し出し可能。

・一戸建て住宅に付きものの敷地の草取り不要。

・機械式駐車場の車上荒らしや盗難リスクが低い。

・3～4階以上ならば蚊などの虫がいない。

・24時間、ゴミを出せるマンションがある。

デメリット

・生活音のトラブルがつきもの。

・月々の管理費と修繕積立金の支払いが必要。

・駐車場料金が必要。

・管理組合の管理規約に縛られる。

・専有部のリフォーム、リノベーションは可能でも、窓やベランダの共有部に手を出せない。

・マンション一戸にトイレ1ヶ所の物件が多い。

・機械式駐車場の場合、車の出し入れに少々時間がかかる。

・機械式駐車場の大規模修繕工事費は高額。

・修繕積立金が値上げされる。（分譲時の修繕積立金は低めに設定）

・ペット不可、または制限があるマンションがある。

以上のメリット、デメリットのいくつかは中古マンションにも当てはまります。

そして、新築分譲マンションが売れることで、その後、一定の割合で中古マンションが市場に流通します。

築浅中古マンションの中には魅力的な物件もあるため、新築分譲マンションではなく築浅物件を検討するのも選択肢の一つです。

古すぎる中古マンションのリスク

静岡県浜松市の中古マンションをリサーチすると、中区、東区、西区、南区、北区、浜北区で築30年以上の中古マンションならば、500万円以下で見つかります。

築40年以上ならば、400万円以下で見つかります。

マンションの間取りにもよるものの、安い中古マンションを購入すれば、4～5年分の家賃でマンションの購入代金の元が取れる試算ができるかもしれません。

もちろん、マンションは不動産である以上、購入後に管理費、修繕積立金、固定資産税が発生します。

築40年以上のマンション

そして、特に築40年以上経過している古いマンションを購入する際、以下に注意する必要があります。

・購入してから10年後、いくらで売れるか。

・老築化した諸問題を抱えているマンションはタダでも売れない場合がある。

・老築化により、修繕積立金が値上げされる可能性がある。

・分譲マンションの相続で子供が相続放棄した場合、そのマンションは空き家のままになる。

→その部屋の管理費と修繕積立金を支払うことができません。よって、残りのマンション住民が割高な管理費と修繕積立金を支払うことになります。

・ほとんどの分譲マンションは老築化しても、建て替えが不可能。

鉄筋コンクリートの耐久性

そもそも、日本でマンションは1960年代から建設が始まりました。マンションの歴史は50年程度なのです。

鉄筋コンクリートの寿命というものは、定期的に適切なメンテナンスをしていけば、100年以上の耐久性があると言われます。アルカリ性のコンクリートは新築時から約50年ほどかけて中性化し、強度が増していきます。その後、徐々に強度が低下していきます。

適切に設計、施工された十分な耐久性を持つマンションにとって重要なのは、管理組合の管理システムと言えます。

中古マンションの価格推移

一部のプレミアム・マンションやヴィンテージマンションを除き、概ね、マンション価格は年数経過と共に右肩下がりで下落していきます。

マンション価格は新築から約15年ほどかけて下落していき、それ以降は安定期に入る傾向があります。つまり、中古マンションの購入を検討するならば、築15年前後の物件を狙うのも一つの選択肢です。

マンション管理が重要

特に中古マンションの購入契約を結ぶ際、以下の確認が大切な意味を持ちます。

・住宅調査の依頼

・重要事項調査報告の確認

・管理規約の確認

・管理組合の議事録の確認

・管理費と修繕積立金の滞納について確認。

メディアを冷静に判断する

新築分譲マンションや中古マンションのインターネット＆ペーパーメディア情報が多々、存在します。

・新築分譲マンションのオフィシャルサイト

・新築分譲マンション、中古マンションの情報サイト

・住宅情報誌

各メディアはそれぞれの立ち位置を持っているため、情報の中にポジショントークを含んでいます。

カーディーラーは積極的に新車を販売し、中古車販売店は中古車販売がメインなのと同様です。

新築分譲マンション、築浅を含めた中古マンションはそれぞれ、立地条件、設備、間取り、駐車場、築年数、管理規約などが異なります。全てのマンションは世界で1つしかない不動産のため、慎重かつ冷静にマンション選びをしたいものです。

冬、マンションは暖かい、しかし

マンションの特徴として冬季、室内が比較的暖かいのがメリット。特に、上下左右が部屋で囲まれている中間階の中住戸は暖かい特徴があります。

これは、マンション自体の断熱性能が高いというわけではありません。

冬季、上下左右の各部屋がエアコン暖房で部屋を暖めるため、部屋を囲んでいるコンクリート躯体に熱が伝わります。コンクリートは蓄熱性が高い素材で一度、熱を持つと、その状態が長い時間持続します。

よって、自分が住んでいる部屋もエアコン暖房で暖まりやすいのです。

なお、マンションの角部屋や最上階の部屋は中間階の中住戸より冷えやすくなります。

マンション生活の眩しさと暑さ問題

冬季のマンション生活は比較的、快適なものの、夏季は眩しさと暑さが気になる物件もあります。特に、高層階のマンションは太陽光の眩しさと暑さが気になります。

マンションの管理規約で窓の外側にサンシェードなどの日よけの設置が禁止されている物件が多いため、室内のカーテンやブラインドで眩しさと暑さ対策をするのが一般的。

しかし、カーテンやブラインドは日よけより遮熱性能が劣ってしまうのがデメリット。

というのも、夏季、太陽光の日射熱がカーテンやブラインドを温めます。熱を帯びたカーテンやブラインドが放熱するため、それが室温を上げる方向に作用します。

このような理由で夏季、南向きや西向きのマンションの中には、暑さを感じる物件があります。

そこで、眩しさと暑さ対策として、窓ガラスに「遮熱フィルム」を貼る方法があります。透明に近いガラスフィルムを窓に貼り付けます。

遮熱フィルムで眩しさ、暑さ対策

遮熱フィルムの厚みは約50μm。この厚みは新聞紙1枚とほぼ同じ。

この薄いガラスフィルムに最先端の技術が投入されています。窓の内側から遮熱フィルムを貼るだけで、夏の太陽光の眩しさと暑さを軽減できます。

夏の暑さの約70％は窓が原因

窓ガラスはサッシを含めて断熱性能が低く、太陽光の日射熱が窓から室内に入り、室温を上げてしまうのです。

窓の断熱性能は窓の種類によって大きな違いがあります。以下の順番で窓の断熱性能が高くなります。もちろん、窓メーカーのモデルによって、断熱性能に違いがあるため、以下はイメージです。

単板ガラス+アルミサッシ

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ペアガラス+アルミサッシ

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ペアガラス+アルミ複合樹脂サッシ

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ペアガラス+樹脂サッシ

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トリプルガラス+樹脂サッシ

当然ながら、分譲マンションの場合、中古物件を含めて窓とサッシの交換は不可能です。

遮熱フィルムで暑さ対策

夏季、日射熱が窓ガラスを通して室内に流入します。

日射熱が部屋を暖めるため、エアコンの負荷が高まります。これにより、エアコンの消費電力が高い状態が続き、電気代を押し上げます。

この対策として、窓ガラスに「遮熱フィルム」を施工します。ガラスフィルムの遮熱効果によりエアコンの負荷が低減され、節電効果もあります。

詳細は関連記事をご参照ください。

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